¿Cuánto valdrá mi casa? O quizás…
¿Cuánto valdrá esa casa?
Son de ese tipo de preguntas importantes que en algún momento de nuestra vida, nos hacernos casi todos, especialmente cuanto tenemos la necesidad de vender o comprar una casa.
Hay diversos factores que inciden en el valor de una propiedad, revisemos a continuación algunos de ellos:
Localización.- Colonia o barrio de ubicación; evidentemente no es lo mismo la colonia Agrícola Oriental que la colonia Polanco Chapultepec, entre otros aspectos relevantes que se pueden establecer, está por ejemplo el nivel socioeconómico de las personas que habitan en cada una de ellas, situación que se refleja directamente en el tipo de construcciones existentes en las mismas, también podríamos agregar que se observa en el entorno de ambas colonias, diferencias notables en la calidad y cantidad de alguno o algunos de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento urbano.
Es común por ejemplo, que en las colonias populares la seguridad pública sea proporcionada básicamente por la autoridad delegacional o municipal, en cambio en ciertas colonias residenciales, se llega a tener seguridad privada contratada por los propios vecinos.
Otro ejemplo sería el aspecto físico general que se observa en comercios, tiendas de autoservicio, restaurantes, clínicas y hospitales (por mencionar solo algunos), que se distinguen entre ellos, en función de sus características arquitectónicas y constructivas, pero también y de forma muy notable por la calidad y costo de los productos o servicios que en cada uno de ellos se prestan.
Un potencial comprador después de haber visitado con su esposa una casa que se vende, le manifiesta al vendedor lo siguiente:
Mire Don Aurelio, la verdad le gusto su casita a mi señora. Sin embargo, una vez enterado de la cantidad de dinero que pide por ella, le he de confesar que esta rebasa totalmente mi presupuesto. Le seré franco, he estado buscado por el rumbo y he visto todas las propiedades que se venden, por lo que creo estar en posibilidades de afirmarle que usted es el vendedor que más dinero solicita, mucho más dinero diría yo.
Me atrevo también a mencionar, que está valorando su casa como si esta contara con mayor número de metros de finca y en mejor zona. Sin pretender ofenderlo, tal pareciera que está usted vendiendo las joyas de la corona, ¿no le parece que pide mucho por su casita?
Don Aurelio no se inmuta con el comentario y contesta:
Bueno, bueno..., ciertamente resulta una cantidad importante, no lo voy a negar. Pero le aclaro que yo soy de los primeros vecinos de la colonia, a mí me ha tocado trazar calles y hacer zanjas para meter el drenaje y como bien sabe, todos aquí me conocen. La casa la he construido con mis propias manos, con muchos sacrificios, aquí nacieron mis hijos. Dígame si eso no es importante. Por eso mi estimado, le confirmo mi oferta y como dicen por ahí, a tras de la raya que estoy trabajando.
Como se puede apreciar, Don Aurelio asume en su réplica aspectos sentimentales (subjetivos), como parte del valor de su propiedad. Habría que señalar que dentro de los principios básicos que rigen en la valuación profesional, destaca aquel que refiere de manera categórica, a que ningún comprador en su sano juicio adquirirá una propiedad a mayor precio, que otras similares ofertadas en el mercado inmobiliario.
El tipo de calle o vialidad.- Si se encuentra en una calle normal, avenida secundaria o tal vez sobre una avenida muy importante. La influencia en el valor se deriva, no solo a partir del ancho de la vialidad y de la intensidad del flujo vehicular a que se sujeta, sino también de forma relevante en los usos de suelo o usos genéricos que poseen las construcciones desplantadas sobre ellas.
Claro, el valor a la alza se potencializa, cuando se permite construir un mayor número de niveles que a su vez impactan en mayor número de metros cuadrados a construir. De igual forma cuando el uso de suelo permitido posee mayor potencial o atractivo, por ejemplo habitacional-comercial, habitacional mixto, comercial, etcétera.
Cabe destacar que el uso permitido del suelo, está regulado por leyes y reglamentos específicos, que atienden a programas de desarrollo urbano oficiales y que son observados por las autoridades respectivas, que a su vez son de principal importancia para inversionistas y desarrolladores inmobiliarios, ya que permite identificar que uso se le puede dar a un terreno y hasta cuantos metros cuadrados se puede construir en el mismo.
En su caso cuando ya existe una construcción, saber si es acorde con el uso permitido y si toda vía es posible construir aún más.
Un ahorrador cansado de los bajos intereses que le produce su dinero a plazo fijo en un banco, decide finalmente arriesgarse con la compra una casa habitación de un amigo suyo. Este último le ha estado insistiendo, que podría construir locales comerciales en la planta baja y con la renta de los mismos lograr de manera inmediata obtener mayores ingresos, ello debido principalmente a que no existen comercios en el tramo de la vialidad en que se ubica, lo que al parecer representa una gran oportunidad y un negocio seguro.
Así plenamente convencido, una vez comprada la propiedad y sin obtener la licencia de remodelación (total mucha gente así le hace), se pone manos a la obra y habilita los locales comerciales, no sin antes haber sufrido algunos inconvenientes, tales como pagar la famosa plaquita del sindicato de albañiles, mordidas por dejar escombro y utilizar la banqueta para mezclas, así como la más cuantiosa de ellas, cuando casi habiendo terminado los susodichos locales, se le presentan funcionarios de obras y bajo amenaza de clausura, por supuesto como consecuencia de la falta de la licencia de remodelación, nuestro incipiente inversionista se ve obligado a gastar más dinero.
Terminada la obra, solo le resta encontrar a inquilinos deseosos de abrir negocios, por tanto se compran las lonas publicitarias y se comienzan a recibir posibles ofertas. No habrá pasado mucho tiempo, cuando se percata a partir de las necesidades contractuales de los arrendatarios que exigen contar con los documentos legales correspondientes, que el uso de suelo permitido de la propiedad, corresponde únicamente al que originalmente poseía la propiedad, es decir como casa habitación y que ello imposibilita la apertura de los mismos. Desafortunadamente con esto el castillo de naipes o dulces sueños se derrumba.
Efectivamente, dadas las bajas tasas de interés que pagan los bancos por el ahorro, algunas personas prefieren invertir su dinero de otras formas. Existe una regla general que señala que a mayor riesgo mayor utilidad, en el caso de la compra de bienes inmuebles para ponerlos en arrendamiento, el riesgo que se asume se estima de fácil control siempre que se tomen las medidas adecuadas y por supuesto los ingresos obtenidos son de mayor cuantía de los que genera el ahorro bancario. Se reitera que para lograr el máximo beneficio es de primera importancia, cumplir con todas las regulaciones existentes, así como exigir contractualmente garantías para evitar problemas con inquilinos morosos. En nuestro ejemplo la falta de conocimiento y/o asesoramiento sobre el particular jugo un papel de vital importancia.
Número de frentes que posee el terreno de la casa.- Un frente, dos frentes o esquina, cabeza de manzana o tres frentes, manzanero o cuatro frentes o incluso sin frente a vialidad, o frente a servidumbre de paso o en su defecto a un andador peatonal.
Aunque parezca difícil creerlo, existen terrenos enclavados dentro de ciertas manzanas (originalmente lotes de gran tamaño, que poco a poco se fueron segregando en lotes más pequeños y que por alguna razón dejaron encerrado a uno de ellos, sino es que a varios), que no poseen acceso directo a vialidad, situación que orilla al propietario a conseguir legalmente una servidumbre de paso, misma que se puede obtener de los predios dominantes circunvecinos, siempre que se pague el valor del terreno que la contenga.
Indiscutiblemente el valor de un terreno sin frente, es inferior respecto de los que sí tienen al menos uno. De forma análoga el valor de los terrenos con un solo frente es menor de otros con dos frentes, y así sucesivamente.
Hay opiniones encontradas relacionadas con las ventajas y desventajas de los terrenos en esquina, resulta innegable que en la convergencia de dos calles existe mayor riesgo de accidentes vehiculares que en algunos casos pudieran impactar a las construcciones edificadas, no obstante por lo general los terrenos en esquina facilitan un mejor proyecto arquitectónico, con más accesos a la propiedad, así como mayor número de ventanas que permiten más iluminación y ventilación al interior de la propiedad. También es cierto que hay quienes opinan sin faltar a la verdad y de forma un tanto picaresca, que hay de esquinas a esquinas.
Calidad de las construcciones.- Así como es fácil entender, que un automóvil deportivo “Enzo” Ferrari no es lo mismo que un modesto “Vocho” de la Volkswagen, también es cierto que una casa de interés social, no tiene nada que ver con la casa de súper lujo que seguramente tiene uno de los hombres más ricos del planeta, que por cierto es mexicano (Carlos Slim Helú).
Son las propias características físicas de las construcciones, las que describen diferentes categorías de las mismas y que se conocen como precarias, económicas, interés social, interés medio o media, semilujo o buena, lujo o muy buena, así como otras variantes denominadas especiales e inteligentes. Cada una de las categorías señaladas posee sus propios tipos de cimentación, estructura, acabados, instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias.
Así por ejemplo, una casa tipo precaria no posee cimentación, castillos y cadenas de concreto, es decir los muros que la conforman normalmente un cuarto de usos múltiples (estancia, comedor, dormitorio y cocina, todo a la vez), se desplantan directamente sobre el terreno, ligando o cuatrapeando los tabiques en las esquinas y colocando un techo de láminas ya sean metálicas, de asbesto-cemento o de cartón asfaltico, apoyadas algunas de ellas directamente sobre los muros o sobre viguetas de madera. Este es el tipo de construcción más económico y en su mayoría se ubica en las colonias más pobres de las ciudades y son edificadas normalmente mediante procesos de autoconstrucción.
El número de metros cuadrados construidos, la calidad de materiales y mano de obra utilizados, así como la calidad del proyecto, reflejado en el número de dependencias o cuartos por uso, el tamaño de losas de entrepiso, techos, ventanas y puertas, la altura de piso a techo, los acabados y recubrimientos, la profusión de las instalaciones. Todo ello hace una importante diferencia entre los diferentes tipos de construcciones en comento, una diferencia tangible en los costos de edificación y por ende en el valor de cada tipo de casa, atendiendo a la categorización comentada.
Llega otra persona con Don Aurelio solicitando le muestre la casa en venta, como resultado de las amargas experiencias que ha tenido con los compradores anteriores, cambia la estrategia de venta y habla de las bondades que según él tiene su casa.
Déjeme comentarle amigo mío, que yo mismo he participado en la construcción de la casa, y si bien únicamente tiene dos niveles, los cimientos que desafortunadamente no se ven, aguantan coloquialmente un piano, es decir un edificio de hasta cinco niveles. Los castillos, cadenas y losas fueron armados con varillas de ¾ de pulgada, imagínese usted lo bien hecha que esta. Ningún temblor por fuerte que sea hará daño alguno.
En cuanto a los acabados, usted puede apreciar que son un poco antiguos pero de gran calidad, y que le digo de los muebles de baños y cocina, son de lujo, algo que dudo mucho pueda usted encontrar en la colonia, la finca es muy parecida a las construidas en colonias residenciales, de ahí que el valor de la casa resulte hasta cierto punto alto, para algunas gentes por supuesto, que seguramente no conocen del tema.
Es difícil a simple vista poder confirmar que los elementos constructivos, especialmente los de concreto armado poseen los refuerzos de acero que Don Aurelio presume, si se cuenta con planos estructurales se podría suponer que corresponden a los especificados en los mismos, una persona versada en el tema (ingeniero o arquitecto) puede haciendo las observaciones y verificaciones pertinentes en atención a las características y estado que guarda la estructura dar una opinión calificada.
Como quiera que sea, sin dudar de lo expresado por Don Aurelio, brinca entonces la posibilidad de encontrarnos con una construcción realmente costosa, por lo cual el dueño consiente del dinero invertido, pretende sin duda recuperarlo con la venta.
Existe un principio básico para los ingenieros, el hecho de que las obras deben ser prácticas, seguras y económicas. Se pone por tanto en tela de juicio de nueva cuenta el valor pretendido por Don Aurelio, ya que su obra fue sobrecargada en los costos por los materiales usados. Puede que su casa, aceptando sin conceder, sea segura estructuralmente, sin embargo no solo es más costosa sino además se edificó en un lugar con propiedades de menor cuantía, generando por ende una regresión obvia en el valor y seguramente serios problemas para su venta en las condiciones de valor pretendidas.
Edad y estado de conservación de las construcciones.- Con el paso del tiempo las construcciones sufren un desgaste o deterioro físico natural, debido a las inclemencias del clima, así como al trabajo o esfuerzo a que están sometidos sus componentes para garantizar la estabilidad de toda la edificación, solicitaciones que se presentan de forma natural o por la presencia intermitente e inusitada de movimientos telúricos de diferentes magnitudes.
El mantenimiento preventivo periódico, así como el mantenimiento correctivo singular, juegan un papel muy importante en la valorización de la propiedad, ya que garantizan a pesar del paso del tiempo su disfrute continuo, de manera totalmente eficiente, casi como si estuviera nueva, por así decirlo.
En este sentido es indispensable atender oportunamente las fugas o filtraciones de agua, ya que amen de ocasionar daños en el acero de refuerzo de losas, castillos o trabes, de primera instancia producen desprendimientos en aplanados de mortero cemento-arena o yeso. Así que como dice el dicho “aguas con el agua”.
De igual forma hay que ser precavidos, con aquellas propiedades que se encuentran en venta con posibles vicios ocultos, a las que normalmente de forma reciente se les ha dado una manita de gato, para ocultar fracturas en muros y deformaciones en losas. Una buena inspección en puntos claves permite a un ingeniero y arquitecto detectar este tipo de situaciones, de ahí que cuidado con las propiedades que al parecer poseen pintura “antisísmica” (milagrosa).
Documentación de la propiedad. No resulta extraño que en el mercado de compra-venta de inmuebles se oferten propiedades con diferentes situaciones jurídicas. Esto es, con todos los papeles en regla y sin adeudo de ninguna especie, o aquellas otras, que adolecen de algo, como por ejemplo el título de propiedad, el pago de contribuciones de predial o agua, etc.
Hay casos extremos en los que incluso se ofertan propiedades de las que no se tiene la posesión física, generalmente propiedades que se encuentran con problemas de ocupación irregular o ilegal, en cuyo caso el legítimo dueño busca vender a montos muy por debajo del valor comercial de inmuebles semejantes, pero con papeles en regla. Básicamente lo realizan en tales términos, para que el comprador mediante un juicio recobre la posesión correspondiente (pagando los costos que esto cause).
Otro aspecto que muchas veces pasa desapercibido, es el pago correcto de contribuciones fiscales. En tratándose de bienes inmuebles existen el impuesto predial y el impuesto sobre adquisición de inmuebles.
En el impuesto predial, el propietario o poseedor del inmueble es quien efectúa los pagos respectivos. Para facilitar el pago del impuesto, la autoridad fiscal envía año con año una boleta predial a los contribuyentes, en la cual de acuerdo con la ley, se propone un valor catastral de la propiedad y el monto de impuesto a pagar que se deriva del mismo.
Es importante reiterar, que tal boleta es “una propuesta”, que contiene datos catastrales (registrados en el padrón catastral) de superficies de suelo y construcción, así como edad, clasificación por uso y categoría de estas últimas. El Código Fiscal del Distrito Federal hace énfasis, en que el contribuyente podrá pagar el monto del impuesto, “solo si los datos enviados en la boleta son los correctos”.
Ante el desconocimiento de lo anterior, la mayoría de los contribuyentes paga lo que dice la boleta predial, pensando que con ello están cumpliendo con sus obligaciones. Desafortunadamente en algunos casos, dicho pago no exime al contribuyente de pagos indebidos, ya que pueden los datos antes referidos no corresponder a la realidad, y con ello no solo generar diferencias de pago, sino también multas y recargos por los créditos fiscales que se asumen en tales circunstancias.
El propio Código Fiscal dispone que en la adquisición de una propiedad, el nuevo dueño sea considerado como responsable solidario de las contribuciones omitidas por el anterior dueño, de ahí que resulte también importante verificar el cumplimiento de dichas obligaciones fiscales en las operaciones de compra-venta, para evitar una sorpresa mayúscula, una vez adquirida la propiedad.
En conclusión con este último apartado, resulta por tanto evidente, que una propiedad que posee toda su documentación en regla, no solo tiende a alcanzar el adecuado valor comercial acorde con sus condiciones de ubicación y características físicas propias, sino también puede ser objeto, dada su sana condición, como garantía en el otorgamiento de créditos hipotecarios, algo muy de moda hoy en día.
¿Cuánto valdrá mi casa? O quizás…
¿Cuánto valdrá esa casa?
Como se aprecia no se trata de una simple pregunta, que pueda ser fácilmente contestada por gurús inmobiliarios que se atreven a efectuar avalúos gratis y cuyo deseo es promover y vender una propiedad de forma rápida para ganar comisiones, o de improvisados valuadores que cobrando ridículas cantidades ponen en riesgo su patrimonio ($990.00), ello solo por una "opinión de valor" sin sustento alguno.
¿Para tener una adecuada respuesta a lo anterior, a quien recurriría usted?
¿A un chamán que cobra barato o aun valuador profesional debidamente acreditado que cobra lo justo por un avalúo?
¿Cuándo usted se siente enfermo, busca al chamán o a un médico?
¿Cuánto valdrá esa casa?
Son de ese tipo de preguntas importantes que en algún momento de nuestra vida, nos hacernos casi todos, especialmente cuanto tenemos la necesidad de vender o comprar una casa.
Hay diversos factores que inciden en el valor de una propiedad, revisemos a continuación algunos de ellos:
Localización.- Colonia o barrio de ubicación; evidentemente no es lo mismo la colonia Agrícola Oriental que la colonia Polanco Chapultepec, entre otros aspectos relevantes que se pueden establecer, está por ejemplo el nivel socioeconómico de las personas que habitan en cada una de ellas, situación que se refleja directamente en el tipo de construcciones existentes en las mismas, también podríamos agregar que se observa en el entorno de ambas colonias, diferencias notables en la calidad y cantidad de alguno o algunos de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento urbano.
Es común por ejemplo, que en las colonias populares la seguridad pública sea proporcionada básicamente por la autoridad delegacional o municipal, en cambio en ciertas colonias residenciales, se llega a tener seguridad privada contratada por los propios vecinos.
Otro ejemplo sería el aspecto físico general que se observa en comercios, tiendas de autoservicio, restaurantes, clínicas y hospitales (por mencionar solo algunos), que se distinguen entre ellos, en función de sus características arquitectónicas y constructivas, pero también y de forma muy notable por la calidad y costo de los productos o servicios que en cada uno de ellos se prestan.
Un potencial comprador después de haber visitado con su esposa una casa que se vende, le manifiesta al vendedor lo siguiente:
Mire Don Aurelio, la verdad le gusto su casita a mi señora. Sin embargo, una vez enterado de la cantidad de dinero que pide por ella, le he de confesar que esta rebasa totalmente mi presupuesto. Le seré franco, he estado buscado por el rumbo y he visto todas las propiedades que se venden, por lo que creo estar en posibilidades de afirmarle que usted es el vendedor que más dinero solicita, mucho más dinero diría yo.
Me atrevo también a mencionar, que está valorando su casa como si esta contara con mayor número de metros de finca y en mejor zona. Sin pretender ofenderlo, tal pareciera que está usted vendiendo las joyas de la corona, ¿no le parece que pide mucho por su casita?
Don Aurelio no se inmuta con el comentario y contesta:
Bueno, bueno..., ciertamente resulta una cantidad importante, no lo voy a negar. Pero le aclaro que yo soy de los primeros vecinos de la colonia, a mí me ha tocado trazar calles y hacer zanjas para meter el drenaje y como bien sabe, todos aquí me conocen. La casa la he construido con mis propias manos, con muchos sacrificios, aquí nacieron mis hijos. Dígame si eso no es importante. Por eso mi estimado, le confirmo mi oferta y como dicen por ahí, a tras de la raya que estoy trabajando.
Como se puede apreciar, Don Aurelio asume en su réplica aspectos sentimentales (subjetivos), como parte del valor de su propiedad. Habría que señalar que dentro de los principios básicos que rigen en la valuación profesional, destaca aquel que refiere de manera categórica, a que ningún comprador en su sano juicio adquirirá una propiedad a mayor precio, que otras similares ofertadas en el mercado inmobiliario.
El tipo de calle o vialidad.- Si se encuentra en una calle normal, avenida secundaria o tal vez sobre una avenida muy importante. La influencia en el valor se deriva, no solo a partir del ancho de la vialidad y de la intensidad del flujo vehicular a que se sujeta, sino también de forma relevante en los usos de suelo o usos genéricos que poseen las construcciones desplantadas sobre ellas.
Claro, el valor a la alza se potencializa, cuando se permite construir un mayor número de niveles que a su vez impactan en mayor número de metros cuadrados a construir. De igual forma cuando el uso de suelo permitido posee mayor potencial o atractivo, por ejemplo habitacional-comercial, habitacional mixto, comercial, etcétera.
Cabe destacar que el uso permitido del suelo, está regulado por leyes y reglamentos específicos, que atienden a programas de desarrollo urbano oficiales y que son observados por las autoridades respectivas, que a su vez son de principal importancia para inversionistas y desarrolladores inmobiliarios, ya que permite identificar que uso se le puede dar a un terreno y hasta cuantos metros cuadrados se puede construir en el mismo.
En su caso cuando ya existe una construcción, saber si es acorde con el uso permitido y si toda vía es posible construir aún más.
Un ahorrador cansado de los bajos intereses que le produce su dinero a plazo fijo en un banco, decide finalmente arriesgarse con la compra una casa habitación de un amigo suyo. Este último le ha estado insistiendo, que podría construir locales comerciales en la planta baja y con la renta de los mismos lograr de manera inmediata obtener mayores ingresos, ello debido principalmente a que no existen comercios en el tramo de la vialidad en que se ubica, lo que al parecer representa una gran oportunidad y un negocio seguro.
Así plenamente convencido, una vez comprada la propiedad y sin obtener la licencia de remodelación (total mucha gente así le hace), se pone manos a la obra y habilita los locales comerciales, no sin antes haber sufrido algunos inconvenientes, tales como pagar la famosa plaquita del sindicato de albañiles, mordidas por dejar escombro y utilizar la banqueta para mezclas, así como la más cuantiosa de ellas, cuando casi habiendo terminado los susodichos locales, se le presentan funcionarios de obras y bajo amenaza de clausura, por supuesto como consecuencia de la falta de la licencia de remodelación, nuestro incipiente inversionista se ve obligado a gastar más dinero.
Terminada la obra, solo le resta encontrar a inquilinos deseosos de abrir negocios, por tanto se compran las lonas publicitarias y se comienzan a recibir posibles ofertas. No habrá pasado mucho tiempo, cuando se percata a partir de las necesidades contractuales de los arrendatarios que exigen contar con los documentos legales correspondientes, que el uso de suelo permitido de la propiedad, corresponde únicamente al que originalmente poseía la propiedad, es decir como casa habitación y que ello imposibilita la apertura de los mismos. Desafortunadamente con esto el castillo de naipes o dulces sueños se derrumba.
Efectivamente, dadas las bajas tasas de interés que pagan los bancos por el ahorro, algunas personas prefieren invertir su dinero de otras formas. Existe una regla general que señala que a mayor riesgo mayor utilidad, en el caso de la compra de bienes inmuebles para ponerlos en arrendamiento, el riesgo que se asume se estima de fácil control siempre que se tomen las medidas adecuadas y por supuesto los ingresos obtenidos son de mayor cuantía de los que genera el ahorro bancario. Se reitera que para lograr el máximo beneficio es de primera importancia, cumplir con todas las regulaciones existentes, así como exigir contractualmente garantías para evitar problemas con inquilinos morosos. En nuestro ejemplo la falta de conocimiento y/o asesoramiento sobre el particular jugo un papel de vital importancia.
Número de frentes que posee el terreno de la casa.- Un frente, dos frentes o esquina, cabeza de manzana o tres frentes, manzanero o cuatro frentes o incluso sin frente a vialidad, o frente a servidumbre de paso o en su defecto a un andador peatonal.
Aunque parezca difícil creerlo, existen terrenos enclavados dentro de ciertas manzanas (originalmente lotes de gran tamaño, que poco a poco se fueron segregando en lotes más pequeños y que por alguna razón dejaron encerrado a uno de ellos, sino es que a varios), que no poseen acceso directo a vialidad, situación que orilla al propietario a conseguir legalmente una servidumbre de paso, misma que se puede obtener de los predios dominantes circunvecinos, siempre que se pague el valor del terreno que la contenga.
Indiscutiblemente el valor de un terreno sin frente, es inferior respecto de los que sí tienen al menos uno. De forma análoga el valor de los terrenos con un solo frente es menor de otros con dos frentes, y así sucesivamente.
Hay opiniones encontradas relacionadas con las ventajas y desventajas de los terrenos en esquina, resulta innegable que en la convergencia de dos calles existe mayor riesgo de accidentes vehiculares que en algunos casos pudieran impactar a las construcciones edificadas, no obstante por lo general los terrenos en esquina facilitan un mejor proyecto arquitectónico, con más accesos a la propiedad, así como mayor número de ventanas que permiten más iluminación y ventilación al interior de la propiedad. También es cierto que hay quienes opinan sin faltar a la verdad y de forma un tanto picaresca, que hay de esquinas a esquinas.
Calidad de las construcciones.- Así como es fácil entender, que un automóvil deportivo “Enzo” Ferrari no es lo mismo que un modesto “Vocho” de la Volkswagen, también es cierto que una casa de interés social, no tiene nada que ver con la casa de súper lujo que seguramente tiene uno de los hombres más ricos del planeta, que por cierto es mexicano (Carlos Slim Helú).
Son las propias características físicas de las construcciones, las que describen diferentes categorías de las mismas y que se conocen como precarias, económicas, interés social, interés medio o media, semilujo o buena, lujo o muy buena, así como otras variantes denominadas especiales e inteligentes. Cada una de las categorías señaladas posee sus propios tipos de cimentación, estructura, acabados, instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias.
Así por ejemplo, una casa tipo precaria no posee cimentación, castillos y cadenas de concreto, es decir los muros que la conforman normalmente un cuarto de usos múltiples (estancia, comedor, dormitorio y cocina, todo a la vez), se desplantan directamente sobre el terreno, ligando o cuatrapeando los tabiques en las esquinas y colocando un techo de láminas ya sean metálicas, de asbesto-cemento o de cartón asfaltico, apoyadas algunas de ellas directamente sobre los muros o sobre viguetas de madera. Este es el tipo de construcción más económico y en su mayoría se ubica en las colonias más pobres de las ciudades y son edificadas normalmente mediante procesos de autoconstrucción.
El número de metros cuadrados construidos, la calidad de materiales y mano de obra utilizados, así como la calidad del proyecto, reflejado en el número de dependencias o cuartos por uso, el tamaño de losas de entrepiso, techos, ventanas y puertas, la altura de piso a techo, los acabados y recubrimientos, la profusión de las instalaciones. Todo ello hace una importante diferencia entre los diferentes tipos de construcciones en comento, una diferencia tangible en los costos de edificación y por ende en el valor de cada tipo de casa, atendiendo a la categorización comentada.
Llega otra persona con Don Aurelio solicitando le muestre la casa en venta, como resultado de las amargas experiencias que ha tenido con los compradores anteriores, cambia la estrategia de venta y habla de las bondades que según él tiene su casa.
Déjeme comentarle amigo mío, que yo mismo he participado en la construcción de la casa, y si bien únicamente tiene dos niveles, los cimientos que desafortunadamente no se ven, aguantan coloquialmente un piano, es decir un edificio de hasta cinco niveles. Los castillos, cadenas y losas fueron armados con varillas de ¾ de pulgada, imagínese usted lo bien hecha que esta. Ningún temblor por fuerte que sea hará daño alguno.
En cuanto a los acabados, usted puede apreciar que son un poco antiguos pero de gran calidad, y que le digo de los muebles de baños y cocina, son de lujo, algo que dudo mucho pueda usted encontrar en la colonia, la finca es muy parecida a las construidas en colonias residenciales, de ahí que el valor de la casa resulte hasta cierto punto alto, para algunas gentes por supuesto, que seguramente no conocen del tema.
Es difícil a simple vista poder confirmar que los elementos constructivos, especialmente los de concreto armado poseen los refuerzos de acero que Don Aurelio presume, si se cuenta con planos estructurales se podría suponer que corresponden a los especificados en los mismos, una persona versada en el tema (ingeniero o arquitecto) puede haciendo las observaciones y verificaciones pertinentes en atención a las características y estado que guarda la estructura dar una opinión calificada.
Como quiera que sea, sin dudar de lo expresado por Don Aurelio, brinca entonces la posibilidad de encontrarnos con una construcción realmente costosa, por lo cual el dueño consiente del dinero invertido, pretende sin duda recuperarlo con la venta.
Existe un principio básico para los ingenieros, el hecho de que las obras deben ser prácticas, seguras y económicas. Se pone por tanto en tela de juicio de nueva cuenta el valor pretendido por Don Aurelio, ya que su obra fue sobrecargada en los costos por los materiales usados. Puede que su casa, aceptando sin conceder, sea segura estructuralmente, sin embargo no solo es más costosa sino además se edificó en un lugar con propiedades de menor cuantía, generando por ende una regresión obvia en el valor y seguramente serios problemas para su venta en las condiciones de valor pretendidas.
Edad y estado de conservación de las construcciones.- Con el paso del tiempo las construcciones sufren un desgaste o deterioro físico natural, debido a las inclemencias del clima, así como al trabajo o esfuerzo a que están sometidos sus componentes para garantizar la estabilidad de toda la edificación, solicitaciones que se presentan de forma natural o por la presencia intermitente e inusitada de movimientos telúricos de diferentes magnitudes.
El mantenimiento preventivo periódico, así como el mantenimiento correctivo singular, juegan un papel muy importante en la valorización de la propiedad, ya que garantizan a pesar del paso del tiempo su disfrute continuo, de manera totalmente eficiente, casi como si estuviera nueva, por así decirlo.
En este sentido es indispensable atender oportunamente las fugas o filtraciones de agua, ya que amen de ocasionar daños en el acero de refuerzo de losas, castillos o trabes, de primera instancia producen desprendimientos en aplanados de mortero cemento-arena o yeso. Así que como dice el dicho “aguas con el agua”.
De igual forma hay que ser precavidos, con aquellas propiedades que se encuentran en venta con posibles vicios ocultos, a las que normalmente de forma reciente se les ha dado una manita de gato, para ocultar fracturas en muros y deformaciones en losas. Una buena inspección en puntos claves permite a un ingeniero y arquitecto detectar este tipo de situaciones, de ahí que cuidado con las propiedades que al parecer poseen pintura “antisísmica” (milagrosa).
Documentación de la propiedad. No resulta extraño que en el mercado de compra-venta de inmuebles se oferten propiedades con diferentes situaciones jurídicas. Esto es, con todos los papeles en regla y sin adeudo de ninguna especie, o aquellas otras, que adolecen de algo, como por ejemplo el título de propiedad, el pago de contribuciones de predial o agua, etc.
Hay casos extremos en los que incluso se ofertan propiedades de las que no se tiene la posesión física, generalmente propiedades que se encuentran con problemas de ocupación irregular o ilegal, en cuyo caso el legítimo dueño busca vender a montos muy por debajo del valor comercial de inmuebles semejantes, pero con papeles en regla. Básicamente lo realizan en tales términos, para que el comprador mediante un juicio recobre la posesión correspondiente (pagando los costos que esto cause).
Otro aspecto que muchas veces pasa desapercibido, es el pago correcto de contribuciones fiscales. En tratándose de bienes inmuebles existen el impuesto predial y el impuesto sobre adquisición de inmuebles.
En el impuesto predial, el propietario o poseedor del inmueble es quien efectúa los pagos respectivos. Para facilitar el pago del impuesto, la autoridad fiscal envía año con año una boleta predial a los contribuyentes, en la cual de acuerdo con la ley, se propone un valor catastral de la propiedad y el monto de impuesto a pagar que se deriva del mismo.
Es importante reiterar, que tal boleta es “una propuesta”, que contiene datos catastrales (registrados en el padrón catastral) de superficies de suelo y construcción, así como edad, clasificación por uso y categoría de estas últimas. El Código Fiscal del Distrito Federal hace énfasis, en que el contribuyente podrá pagar el monto del impuesto, “solo si los datos enviados en la boleta son los correctos”.
Ante el desconocimiento de lo anterior, la mayoría de los contribuyentes paga lo que dice la boleta predial, pensando que con ello están cumpliendo con sus obligaciones. Desafortunadamente en algunos casos, dicho pago no exime al contribuyente de pagos indebidos, ya que pueden los datos antes referidos no corresponder a la realidad, y con ello no solo generar diferencias de pago, sino también multas y recargos por los créditos fiscales que se asumen en tales circunstancias.
El propio Código Fiscal dispone que en la adquisición de una propiedad, el nuevo dueño sea considerado como responsable solidario de las contribuciones omitidas por el anterior dueño, de ahí que resulte también importante verificar el cumplimiento de dichas obligaciones fiscales en las operaciones de compra-venta, para evitar una sorpresa mayúscula, una vez adquirida la propiedad.
En conclusión con este último apartado, resulta por tanto evidente, que una propiedad que posee toda su documentación en regla, no solo tiende a alcanzar el adecuado valor comercial acorde con sus condiciones de ubicación y características físicas propias, sino también puede ser objeto, dada su sana condición, como garantía en el otorgamiento de créditos hipotecarios, algo muy de moda hoy en día.
¿Cuánto valdrá mi casa? O quizás…
¿Cuánto valdrá esa casa?
Como se aprecia no se trata de una simple pregunta, que pueda ser fácilmente contestada por gurús inmobiliarios que se atreven a efectuar avalúos gratis y cuyo deseo es promover y vender una propiedad de forma rápida para ganar comisiones, o de improvisados valuadores que cobrando ridículas cantidades ponen en riesgo su patrimonio ($990.00), ello solo por una "opinión de valor" sin sustento alguno.
¿Para tener una adecuada respuesta a lo anterior, a quien recurriría usted?
¿A un chamán que cobra barato o aun valuador profesional debidamente acreditado que cobra lo justo por un avalúo?
¿Cuándo usted se siente enfermo, busca al chamán o a un médico?
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